税金について

不動産に関わる税金について紹介してます

~不動産取得時(不動産を買った時の税金)~

◆印紙税◆

売買契約書・金銭消費貸借契約書に貼付します。よく使われる印紙税について下表にまとめてみました。

売買契約書印紙代
記載金額(売買代金)印紙税(軽減後)
5,000万円超~1億円以下3万円
1,000万円超~5,000万円以下1万円

金銭消費貸借契約印紙代
記載金額(借入金額)印紙税
500万円超~1,000万円以下1万円
1,000万円超~5,000万円以下2万円
5,000万円超~1億円以下6万円

 

◆登録免許税◆

不動産の所有権移転や保存登記、住宅ローン借入の場合の抵当権の設定登記などに課せられる税金です。

登記の種類本則税率一般住宅の特例税率
所有権の保存固定資産税評価額の0.4%0.15%
所有権の移転固定資産税評価額の2%0.3%
住宅ローンの抵当権設定債権金額の0.4%0.1%

※上記の軽減税率の適用を受けるには、床面積が50㎡ 以上であることや、新築又は取得後1年以内の登記であること等、一定の要件を満たす必要があります。

※軽減措置は、平成30年3月31日まで

◆不動産取得税◆

不動産の取得に際して土地・建物それぞれに課せられる都道府県が課税する地方税です。

不動産取得税=固定資産税評価額×4%(標準税率)

ただし、平成30年3月31日までは下記のとおり軽減されます。

建物
特例の税額不動産取得税=(固定資産税評価額-1200万円)×3%
軽減の要件・居住用その他も含め住宅全般に適用
・課税床面積が50㎡以上240㎡以下

土地
特例の税額不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額(下記AかBの多い金額)
A=45,000円
B=(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2)×(課税面積(200㎡が限度)×2)×3%
軽減の要件・上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
・取得から3年以内に建物を新築すること
・土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること

 

~不動産を所有している時の税金~

◆固定資産税◆

固定資産税は毎年1月1日現在の土地・家屋等の所有者に課税される地方税です。

新築住宅における固定資産税の軽減
種別形式軽減措置の内容
住宅(※1)戸建住宅3年間 固定資産税額(※2)の1/2を減額
土地住宅用地住戸1戸につき200㎡までの部分について評価額×1/6

※固定資産税額=固定資産税評価額×標準税率(1.4%)

※1 平成30年3月30日まで新築の場合

※2 1戸あたり120㎡相当分までを限度

◆都市計画税◆

都市計画税も固定資産税と同様に毎年1月1日現在の土地・家屋等の所有者に課税される地方税です。

市街化区域にはかかりますが市街化調整区域にはかかりません。

都市計画税額=固定資産税評価額×制限税率(0.3%)

~不動産譲渡時(不動産を売った時にかかる税金)~

◆譲渡所得税◆

不動産を売って得た所得に対して、譲渡所得税がかかります。税率は保有期間によって変わります。

 ・短期譲渡所得(保有期間5年以下の場合) 税率は39%(所得税30%、住民税9%)

 ・長期譲渡所得(保有期間5年以上の場合) 税率は20%(所得税15%、住民税5%)

譲渡所得税=譲渡所得×税率  ※譲渡所得=収入金額-(取得費+譲渡費用)

 

一般には、譲渡所得税は上記の計算式で出されますが、マイホームを譲渡した場合は「3,000万円の特別控除の特例」が受けられますので譲渡所得から3,000万円引いて計算できます。したがって譲渡所得が3,000万円以下であれば、0になります。

適用要件は主に下記の5つです。

 1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

    (注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。

    ・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されている。

   ・ かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 2. 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換え特例やマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

 3. 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

 4. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

       (注)東日本大震災により滅失した家屋の場合は7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります。

 5. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

        (注)特別の関係には、この他生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 

~住宅ローンを利用した時に戻ってくる税金~

◆住宅ローン控除◆

平成28年も昨年と同様に一般住宅は所得税・住民税から借入金の年末残高の1.0%の控除が受けられます。

各年の控除の限度額は40万円で、控除が受けられる期間は10年です。

一般住宅の場合
居住年借入金の年末残高の限度額控除率各年の控除限度額住民税からの控除最大控除額
H.26.4~H.31.64,000万円1.0%40万円最高
13.65万円
400万円

 

住宅ローン減税を受ける為の要件は主に次の4つです。

・新築または、取得の日から6ヶ月以内に住居の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること

・この特別控除を受ける年分の合計所得額が3千万以下であること

・新築または、取得した住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の1/2以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること

・住宅ローンの借入金は、10年以上に渡り分割して返済する方法になっていること

 

今年の所得で計算される所得税・住民税から住宅ローン減税を受けようとお考えの方は年末までに取得した住宅の引渡しと登記を済ませ、住宅ローンの返済がスタートしていること、および12月末に引渡しを受けた住宅に居住していること要件となります。

住宅ローン控除を受ける為の1回目の申請は、翌年の確定申告で行います。2回目以降は税務署から交付される「年末調整のための住宅借入金等控除証明書」と金融機関から送られてくる「残高証明書」を年末調整の際に会社に提出することで、控除が受けられます。

 

~住宅取得等資金の贈与~

直系親族である両親、祖父母などから住宅取得資金として贈与を受けた場合に一定の金額が非課税となる制度があります。この非課税枠と基礎控除110万円か相続時精算課税2,500万円を組み合わせて使うこともできます。

◆住宅取得資金非課税の限度額◆

住宅用家屋の取得等に係る
契約の締結期間
①住宅を消費税10%で取得①以外の場合
良質な住宅用家屋一般住宅良質な住宅用家屋一般住宅
平成28年01月~平成28年09月1,200万円700万円
平成28年10月~平成29年09月3,000万円2,500万円1,200万円700万円
平成29年10月~平成30年09月1,500万円1,000万円1,000万円500万円
平成30年10月~平成31年06月1,200万円700万円800万円300万円